Controversia de arrendamiento y convenios transaccionales

*** Propuesta Legislativa de Convenio para la desocupación y entrega de Inmuebles Arrendados
 
BLAS A. BUENDÍA *
 
Si bien la Procuraduría del Consumidor ha sido útil como un mecanismo institucional en defensa de los intereses de la ciudadanía, ya que en sus estadísticas ha resuelto siete de cada diez casos que se presentan en la Profeco, el magistrado civilista Élfego Bautista Pardo emitió una serie de propuestas que deberán ser estudiadas y consensadas por el Poder Legislativo para la desocupación y entrega de Inmuebles Arrendados.
En su espacio Así es el Derecho, detalló que el arrendamiento de bienes inmuebles, sean casa habitación o local comercial, como acto jurídico mediante el que las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder su uso o goce temporal, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto, tiende a generar gran cantidad de controversias, en la mayoría de los casos por falta de cumplimiento en el pago de la renta.
Y desglosa: Ante tal incumplimiento surge la que procesalmente es conocida como controversia de arrendamiento y su finalidad más común es obtener el pago de las rentas vencidas y la desocupación y entrega del bien arrendado.
Sin embargo, de forma horizontal al contrato de arrendamiento, se puede suscribir a la par un convenio transaccional de desocupación y entrega como medio de prever futura controversia y pactar de forma consensuada la forma y términos en que se llevará al cabo, de actualizarse los supuestos que en él establezcan los contratantes.
Así, dicho convenio transaccional se debe entender como el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario que celebran para el supuesto de poner fin al arrendamiento, de forma amigable y con pleno consenso de los términos para la desocupación y entrega del inmueble arrendado.
Tal convenio resulta útil en los casos en los que las partes desean dar por terminado el contrato de arrendamiento antes de la fecha de vencimiento pactada; en él se debe determinar la fecha en que se desocupará la propiedad, los términos de la devolución de la garantía o depósito, la liberación de responsabilidades mutuas y cualquier otro acuerdo específico que las partes consideren necesario.
Implementar un convenio transaccional de desocupación y entrega puede traer muchos beneficios a las partes contratantes, tales como poner fin al arrendamiento evitando conflictos legales y juicios prolongados, ya que las partes establecen los términos en que se daría la terminación del contrato, así como la forma en que se manejarían las obligaciones contraídas recíprocamente.
También se ahorrarían costos de tiempo y dinero y se preservaría la relación entre las partes.
Al ser un acuerdo voluntario, es más probable que las parte cumplan de forma voluntaria lo pactado, sin necesidad de ejercitar acción legal.
Ahora bien, los convenios transaccionales deben reunir determinadas características, como: que exista relación jurídica, la intención de las partes contratantes de eliminar la controversia que pudiera surgir, y que ambas se hagan concesiones recíprocas.
Luego, las cláusulas de los convenios transaccionales deben contener derechos y obligaciones previas, respecto de lo cual las partes se otorguen concesiones.
Por lo tanto, el convenio transaccional no puede surgir a la vida jurídica cuando una de las partes impone voluntariamente una carga a su contraparte, sin el ánimo de transigir, sino con motivo de una liberalidad; con esta restricción se evita que la transacción sirva a una de las partes para obtener ventajas procesales desmedidas, en relación con las posibilidades de defensa de su contraparte, lo cual, de aceptarse, atentaría contra la esencia del convenio, ya que esta figura no puede utilizarse para sustituir una ya prevista en la ley, como es el arrendamiento, cuya naturaleza es diversa, y así, mediante la transacción, alcanzar la vía de apremio ante el incumplimiento de un contrato, para obtener desocupación ágil y rápida sin otorgar beneficio a la contraparte, al haber ejercido la libertad contractual.
En la Ciudad de México, el artículo 2448 F del Código Civil aplicable establece como formalidad del contrato de arrendamiento, que éste sea por escrito, sin precisar si se debe realizar en forma privada o ante notario público, tal como lo contempla el Código Civil para el estado de Yucatán.
En dicho código se da intervención al fedatario, quien, en momento determinado, podrá notificar a la parte que hubiera incumplido los términos pactados en el convenio transaccional, a fin de que se realice la desocupación y entrega del bien arrendado sin que medie controversia alguna, lo que conlleva solución alternativa sin necesidad de juicio.
De esta forma, los congresos de los estados podrían legislar —como lo hicieron con el divorcio incausado— para establecer dentro de la legislación adjetiva civil, la obligatoriedad de que todo contrato de arrendamiento contenga inserto o por separado, un convenio transaccional de desocupación y entrega, pudiendo celebrarlo, incluso, ante el mismo juez, o ante notario público, con la finalidad de dar celeridad a las controversias, así como a la eminente ejecución (desocupación y entrega) respecto del bien objeto del arrendamiento, lo que implica beneficios tanto de tiempo como económicos, no solo para el arrendador y el arrendatario, sino además en la economía del Estado, al desahogar la carga de trabajo de los órganos jurisdiccionales, puntualiza el estudioso en materia de Derecho Civil.
El magistrado Élfego Bautista es titular de la Tercera Ponencia de la Quinta Sala Civil del Poder Judicial de la Ciudad de México, el cual preside el magistrado Rafael Guerra Álvarez.
 
Reportero Free Lance *
Premio México de Periodismo Ricardo Flores Magón-2021
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